Défiscalisation - Démembrement
Le démembrement d’un bien immobilier est un système qui devient de plus en plus connu par les particuliers.
Pourquoi ?
Car ce mécanisme permet de réduire le montant des droits de donationselon l’âge auquel le donateur fait la donation.
Le plus tôt → le plus avantageux.
En effet: les droits de donation s’appliquent sur la seule valeur de la nue-propriété.
→ Elle s’élève à:
> 40% du prix du bien si le donateur à moins de 51 ans (au moment de la donation)
> à 50% si vous avez moins de 61 ans
> à 60% si vous avez moins de 71 ans
> à 70% si vous avez moins de 81 ans.
Comment ça fonctionne ?
Le démembrement permet de diviser un bien en deux.
- Le donateur cède à son ou ses héritier(s) 1 des 2 droits du logement — celui de la nue-propriété.
> 1 droit pour l’usufruitier (donateur)
> 1 droit pour le nue-propriétaire (donataire/ héritier)
Pourquoi faire cela ?
Ce mécanisme permet de réduire le montant des droits de succession.
> Le donateur/ l’usufruitier bénéficie du droit de vivre dans les lieux ou de percevoir les revenus du bien dont la propriété est démembrée.
→ pour un bien loué, le loyer revient intégralement au seul usufruitier.
→ mais l’usufruitier ne peut pas vendre le bien.
>Au moment du décès du donateur, les nues-propriétaires récupèreront l’usufruit sans aucune autre somme à régler aux impôts.
2. Un particulier achète un appartement et cède l’usufruit à un organisme pendant une durée limitée.
→ A l’échéance, le nue-propriétaire récupère la pleine propriété sans impôt supplémentaire et avec une rentabilité annuelle de 3,5% hors valorisation du bien. 👍
Ceci permet: (1) une décote d’environ 40% à l’achat, (2) pas d’impôt en l’absence de revenu locatif et (3) pas d’ISF sur ce capital. 👍
3. Un particulier est propriétaire d’un bien et cède l’usufruit temporairement à un ascendant ou à un descendant qui à un vrai besoin de revenu.
→ pour payer une maison de retraite
→ pour payer des frais d’étudiant
🔔 Attention: l’administration fiscale vérifiera que cette opération ait une véritable justification.
Les Avantages du Démembrement :
- Face au durcissement des droits de succession en vigueur depuis 2012, le démembrement de propriété s’avère une solution efficace pour entamer la transmission de votre patrimoine immobilier, tout en profitant d’une fiscalité allégée. 💸 💸
- Il peut aussi permettre de temporairement sortir un bien de son patrimoine.
À Savoir :
- La valeur — en pleine propriété — d’un bien démembré rentre dans le patrimoine de l’usufruitier.
→ Le nue-propriétaire n’a rien à déclarer au titre de l’ISF. - Les réparations d’entretien sont à la charge de l’usufruitier.
- Les grosses réparations sont à la charge du nue-propriétaire.
- La vente globale du bien nécessite l’accord de l’usufruitier et du nue-propriétaire.