La donation (ou transmission du patrimoine à titre gratuit) peut paraître effrayante car on l’associe souvent à la fin d‘une vie.
Il est possible de son vivant de donner un bien immobilier comme un terrain, un appartement ou une maison afin de préparer sa succession. C’est un acte généreux à ne pas considérer à la légère ! Car une fois le bien donné, il ne peut être repris.
On retrouve 3 types de donation:
- La donation simple: par exemple donner un bien différent à chacun de ses enfants.
Il existe tout de même un droit de retour: le donataire peut reprendre le bien si le bénéficiaire décède. Par exemple des parents lèguent une propriété à leur unique enfant qui est marié. Cet enfant décède. La propriété ne revient donc pas au mari mais aux parents.
- La donation-partage: elle consiste à répartir une partie de ses biens ou sa totalité entre les héritiers.
- La donation transgénérationnelle: elle permet au donataire de donner à la fois aux héritiers directes (les enfants) mais également aux petits-enfants avec l’accord des héritiers directes bien sûr.
⚠️ Pour la donation simple, la valeur du bien est calculée au moment de la succession.
La donation-partage fige la valeur des biens le jour de la transmission enregistrée chez le notaire.
Le ➕ de celle-ci → elle ne prend pas en compte la réévaluation des prix de l’immobilier au moment du décès du donateur. Un bien de 50m2 qui valait il y a 10 ans 100 000€ dans le 6e arrondissement au moment du don peut en valoir plus du triple aujourd’hui.
Faut-il donner en pleine-propriété ou en démembrement ?
- La pleine-propriété: au moment de la transmission, le donataire se sépare totalement du bien. Il cède au(x) bénéficiaire(s) le droit de profiter entièrement du bien, d’en percevoir des revenus, de l’utiliser ou de le vendre.
- Le démembrement: il consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit. La nue-propriété est le droit de posséder un bien (le rénover, le vendre, le détruire) mais pas de l’utiliser. L’usufruit est le droit d’utiliser le bien, d’en percevoir des revenus sans le possèder. Le bénéficiare devient alors automatiquement plein-propriétaire, une fois l’usufruitier décédé.
L’avantage dans le démembrement est qu’il est possible de transmettre temporairement ou pas la nue-propriété ou l’usufruit.
Pour la plupart des gens, il est intéressant de transmettre la nue-propriété et de garder l’usufruit.
Par exemple: une personne possède un appartement pour de la location, il cède la nue-propriété à ses deux enfants, ils deviennent alors propriétaires du bien. Le donataire garde l’usufruit, il continue à percevoir des revenus locatifs et peut compléter sa retraite.
Les avantages fiscaux et les frais de donation :
Le donataire peut tous les 15 ans donner à chacun de ses enfants en respectant un plafond de 100 000€ et 30 000€ pour les petits-enfants. Dans la pratique c’est le donataire qui paie les honoraires de notaire, les droits de mutation et autres frais.
Tout acte de donation reçu par notaire doit être enregistré auprès des impôts au plus tard un mois après la signature de la donation.
(source monfinancier.com)
→ N’hésitez pas à consulter votre notaire pour toutes autres questions !
Le principe :
Un investissement en “loi PINEL” ouvre droit, pour son propriétaire, à une réduction d’impôt (à ne pas confondre avec un crédit d’impôt). Cette réduction est calculée sur la base du prix d’achat du bien ainsi que sur la durée de l’investissement (12% pour un investissement sur 6 ans, 18% pour une durée de 9 ans, et 21% pour 12 ans).
Attention !
- Les investissements en Pinel sont plafonnés à 300K par an
- La réduction d’impôt ne peut dépasser 6000 € / an
- Cette réduction est éligible aux niches fiscales limitées à 10k / an
Pour qui ?
Tout contribuable français (y compris les SCI soumises à l’impôt sur le revenu) qui acquiert un logement neuf ou en état futur d’achèvement entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017, dans une zone en loi Pinel.
Obligations :
- L’investisseur doit louer le bien dans les 12 mois suivant la date d’achat
- Le logement doit constituer la résidence principale du locataire
- Les plafonds et loyers doivent être respectés par l’investisseur propriétaire
Le saviez-vous ?
L’investisseur propriétaire a désormais le droit de louer à un ascendant ou descendant, tant que celui-ci ne fait pas parti du foyer fiscal du propriétaire.
La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové a été votée par l’Assemblée Nationale en mars 2014.
Cette loi vise à mieux encadrer les métiers de l’immobilier, côté location et côté vente.
Côté location :
- le préavis du locataire est réduit à 1 mois en zone tendue (la loi Macron vient étendre cette loi pour tous les baux en cours),
- renforcement de l’encadrement des loyers par des plafonnements,
- la garantie universelle des loyers (à ce jour au point mort).
Côté vente :
- renforcement de l’information des acquéreurs d’appartements en copropriété en multipliant le nombre de documents qui doivent leur être remis avant la transaction: carnet d’entretien de l’immeuble, les trois derniers procès verbaux d’assemblée générale, le dossier de diagnostics techniques de l’appartement, le dernier appel de fonds du syndic, le règlement de copropriété, etc.
Rappel des obligations ALUR relatives à la transaction, en application depuis 2014 :
Pour plus de transparence entre les copropriétaires et le syndic :
- lisibilité et comparabilité des offres de syndics
- plus d’informations aux copropriétaires,
- comptes bancaires séparés au nom de la copropriété (pour les copropriétés de plus de 15 lots),
- les syndics ont maintenant un extranet sur lequel les copropriétaires peuvent accéder à tous les documents de la copropriété.
Pour mieux protéger les copropriétaires :
- la copropriété souscrit à une assurance responsabilité civile,
- lors d’une vente, le notaire demande au syndic de lui fournir un certificat attestant que les futurs acquéreurs ne sont pas en situation d’impayé,
- si la copropriété est en difficulté, la procédure d’alerte est renforcée avec un seuil de déclenchement de la saisie du bien passant de 25% à 15% d’impayés.
Plus d’information de la part du vendeur sur l’annonce…
- sur le statut de la copropriété,
- le nombre de lots,
- le montant de la quote-part du budget prévisionnel,
- l’éventuelle présence de procédure en cours.
… Et au compromis:
- l’acquéreur est informé de la situation financière de l’immeuble,
- ainsi que de son organisation,
- il obtient le règlement de copropriété, ses modificatifs et l’état descriptif de division de l’immeuble,
- le syndic doit également fournir le carnet d’entretien de l’immeuble (l’équivalent du carnet de santé).
La mise en application de la loi ALUR est échelonnée dans le temps. Voici ce qui va entrer en vigueur en 2017.
La fiche synthétique :
Actuellement, seuls les syndics des immeubles de plus de 200 lots doivent tenir à disposition des copropriétaires la fiche synthétique, nouveau document rassemblant les données financières et techniques essentielles de la copropriété.
Dès 2018, les immeubles de 50 à 200 lots seront également concernés et en 2019, tous les immeubles devront avoir cette fiche.
Le fonds de travaux :
Emmanuelle Cosse, jusqu’à maintenant notre ministre du logement, estime que toutes les copropriétés doivent dorénavant cotiser annuellement à ce fonds de travaux afin d’étaler les coûts.
Pour les immeubles neufs, il est possible de commencer ce fonds de travaux après 5 ans suivant la construction. Les immeubles de moins de 10 lots peuvent obtenir une dérogation. Une dispense est également prévue pour les immeubles dont le DTG fait apparaître l’absence de besoin de travaux pour les 10 prochaines années.
Le DTG — Diagnostic Technique Global :
Evaluation de la liste et du coût des travaux nécessaires sur les 10 prochaines années, diagnostic de performance énergétique, analyse des améliorations techniques et patrimoniales possibles?
Les copropriétaires sont maintenant tenus d’exprimer leur volonté de réaliser un DTG. Ce diagnostic est obligatoire pour les immeubles de plus de 10 ans qui font l’objet d’une mise en copropriété, et les immeubles qui font l’objet d’une procédure pour insalubrité.
Comme tous les ans, arrive avec le printemps le moment (tant attendu) de la déclaration de revenus 🔝🔝🔝
Qui dit déclaration de revenus dit impôts et qui dit impôts dit…
→ Que faire pour en payer moins ?
Pour ceux d’entre vous qui souhaitent développer leur patrimoine tout en gommant une partie de leur impôt le déficit foncier peut vous intéresser.
Voici comment le mécanisme fonctionne en quelques mots:
Faire un investissement à vocation locative:
- Achat du foncier d’un appartement à rénover
- Réalisation des travaux d’amélioration, de réparation ou d’entretien
- Dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux, mise en location (non-meublé) de l’appartement pendant au moins 3 ans minimum
Impôts:
- Détermination du revenu foncier imposable (RFI):
RFI = Revenus locatifs - charges (dépenses d’entretien + d’amélioration, frais de gestion, primes d’assurances, taxe foncière, intérêts d’emprunt)
→ Le déficit foncier, pour être imputable sur l’impôt sur le revenu, ne doit pas provenir des intérêts → les intérêts participent à la création du déficit foncier. - Si les dépenses sont supérieures au revenu foncier → réalisation d’un déficit → celui-ci est applicable sur le revenu global à hauteur de 10 700€
A) Si les loyers perçus sont supérieurs aux intérêts payés, la part entière du déficit foncier est imputable à la base d’imposition de l’impôt sur le revenu, dans la limite de 10 700 €.
B) Si les loyers perçus sont inférieurs aux intérêts payés, le surplus d’intérêts n’est pas déductible des revenus, mais est imputable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années de façon équitable. - Si le montant de la part imputable est au-dessus de 10 700 € → La fraction dépassant le plafond de 10 700 € est rapportable aux revenus de façon équitable sur les 6 années suivantes.
Exemples:
A) soit des loyers perçus de 6 000 €, des travaux effectués pour un montant de 5 500 €, une prime d’assurance de 500 €, une taxe foncière de 1 000 € et des intérêts de 3 000 €. Le montant des dépenses (5 500 € + 500 € + 1 000 € 3 000 € = 10 000 €) est donc supérieur de 4 000 € par rapport aux revenus générés par les loyers. Il y a bel et bien un déficit foncier de 4 000 € et les loyers perçus sont supérieurs aux intérêts payés, le propriétaire pourra donc déduire 4 000 € de ses revenus globaux.
B) soit des loyers perçus de 4 000 €, des travaux effectués pour un montant de 5 500 €, une prime d’assurance de 500 €, une taxe foncière de 1 000 € et des intérêts de 5 000 €. Il y a bel et bien un déficit foncier de 8 000 €, mais comme les loyers perçus sont inférieurs de 1 000 € aux intérêts payés (4 000 € — 5 000 €), le propriétaire ne pourra donc déduire que 7 000 € de ses revenus, car ces 1 000 € de différence n’y sont pas imputables. En revanche, ces 1 000 € viendront se déduire de ses revenus locatifs à raison de 100 € par an pendant 10 ans.
(https://defiscalisation.ooreka.fr/ebibliotheque/liste?u=144984)
Les Avantages du Déficit Foncier:
- La rentabilité est bien meilleure que dans d’autres formes de défiscalisation (comme le Pinel) puisque vous avez la maîtrise du prix d’achat, de la rénovation et des loyers
- Ce dispositif permet de trouver plus facilement des appartements bien placées en centre ville contrairement aux programmes neufs, ainsi → le potentiel de valorisation par le marché est plus important.
- Ce dispositif n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros de réduction d’impôt par an.
🔔 Afin d’éviter toute déconvenue il est important de faire valider la quote part de ses travaux déductibles par un avocat fiscaliste. 🔔
Le démembrement d’un bien immobilier est un système qui devient de plus en plus connu par les particuliers.
Pourquoi ?
Car ce mécanisme permet de réduire le montant des droits de donationselon l’âge auquel le donateur fait la donation.
Le plus tôt → le plus avantageux.
En effet: les droits de donation s’appliquent sur la seule valeur de la nue-propriété.
→ Elle s’élève à:
> 40% du prix du bien si le donateur à moins de 51 ans (au moment de la donation)
> à 50% si vous avez moins de 61 ans
> à 60% si vous avez moins de 71 ans
> à 70% si vous avez moins de 81 ans.
Comment ça fonctionne ?
Le démembrement permet de diviser un bien en deux.
- Le donateur cède à son ou ses héritier(s) 1 des 2 droits du logement — celui de la nue-propriété.
> 1 droit pour l’usufruitier (donateur)
> 1 droit pour le nue-propriétaire (donataire/ héritier)
Pourquoi faire cela ?
Ce mécanisme permet de réduire le montant des droits de succession.
> Le donateur/ l’usufruitier bénéficie du droit de vivre dans les lieux ou de percevoir les revenus du bien dont la propriété est démembrée.
→ pour un bien loué, le loyer revient intégralement au seul usufruitier.
→ mais l’usufruitier ne peut pas vendre le bien.
>Au moment du décès du donateur, les nues-propriétaires récupèreront l’usufruit sans aucune autre somme à régler aux impôts.
2. Un particulier achète un appartement et cède l’usufruit à un organisme pendant une durée limitée.
→ A l’échéance, le nue-propriétaire récupère la pleine propriété sans impôt supplémentaire et avec une rentabilité annuelle de 3,5% hors valorisation du bien. 👍
Ceci permet: (1) une décote d’environ 40% à l’achat, (2) pas d’impôt en l’absence de revenu locatif et (3) pas d’ISF sur ce capital. 👍
3. Un particulier est propriétaire d’un bien et cède l’usufruit temporairement à un ascendant ou à un descendant qui à un vrai besoin de revenu.
→ pour payer une maison de retraite
→ pour payer des frais d’étudiant
🔔 Attention: l’administration fiscale vérifiera que cette opération ait une véritable justification.
Les Avantages du Démembrement :
- Face au durcissement des droits de succession en vigueur depuis 2012, le démembrement de propriété s’avère une solution efficace pour entamer la transmission de votre patrimoine immobilier, tout en profitant d’une fiscalité allégée. 💸 💸
- Il peut aussi permettre de temporairement sortir un bien de son patrimoine.
À Savoir :
- La valeur — en pleine propriété — d’un bien démembré rentre dans le patrimoine de l’usufruitier.
→ Le nue-propriétaire n’a rien à déclarer au titre de l’ISF. - Les réparations d’entretien sont à la charge de l’usufruitier.
- Les grosses réparations sont à la charge du nue-propriétaire.
- La vente globale du bien nécessite l’accord de l’usufruitier et du nue-propriétaire.
Les Intentions:
La loi Malraux a été voté à l’origine en 1962 et récemment révisée en 2017.
→ Son but? Protéger le patrimoine historique et architectural de la France.
Celle-ci incite les propriétaires et/ou acquéreurs de bâtiments anciens à faire des restaurations importantes en leur permettant de défiscaliser le coût de leurs travaux. Cette défiscalisation se fait sur l’impôt sur le revenu (IR).
Les Conditions:
- Le type d’immeuble:
> Immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) qui correspond aux anciens secteurs sauvegardés, ZPPAUP ou AVAP
> Immeuble ancien situé dans un Quartier Ancien Dégradé (QAD) à condition que la restauration soit déclarée d’utilité publique
> Immeuble ancien situé dans un Quartier dégradé dit “NPNRU” - La restauration de l’immeuble entier.
- Les avantages fiscaux sont valables uniquement durant la période de paiement effectif des travaux.
→ seules les dépenses supportées par le particulier ouvrent droit à cette réduction d’impôt
Le Mécanisme:
1. Restauration totale de l’immeuble ancien.
→ Le plafond travaux est fixé à 100 000€ par an.
2. Location à usage d’habitation pendant minimum 9 ans.
3. Le taux de la réduction d’impôt: 💶 💶
- 30% du montant des dépenses dans les SPR couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé.
→ Soit une réduction maximale de 120.000 € d’impôt par periode pluriannuelle de 4 ans pour les immeubles bénéficiant du régime de réduction à 30%
- 22% du montant des dépenses dans les autres cas.
→ Soit une réduction maximale de 88.000 € d’impôt par periode pluriannuelle de 4 ans pour les immeubles bénéficiant du régime de réduction à 22%
Les Dépenses Éligibles: 🛠
Sont concernées, outre les dépenses déductibles de droit commun :
- les frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration,
- les travaux de démolition imposés par l’autorité qui délivre le permis de construire,
- les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d’immeubles rendus nécessaires par ces démolitions,
- les travaux de restauration, à l’exception des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement,
- les travaux de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble, dans le volume bâti existant.
Les Obligations:
- La mise en location nue pendant une durée minimum de 9 ans à compter de la fin de la restauration. 🔑
→ Ceci doit être fait dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux. - La location doit se faire à titre de résidence principale et ne peut pas se faire à un membre du foyer fiscale du propriétaire (ni à un ascendant ni à un descendant).
Exemples:
🛎 ATTENTION 🛎 : Puisque ces immeubles se trouvent soit (1) dans des Secteurs Sauvergardés ou (2) dans des Zones de Protection du patrimoine Architectural Urbain ou Paysager → La réalisation des travaux est très réglementée et doit être suivie par un ABF (Architecte des bâtiments de France)
→ Plus d’info ici !