Comme tous les ans, arrive avec le printemps le moment (tant attendu) de la déclaration de revenus 🔝🔝🔝

Qui dit déclaration de revenus dit impôts et qui dit impôts dit…

→ Que faire pour en payer moins ?

Pour ceux d’entre vous qui souhaitent développer leur patrimoine tout en gommant une partie de leur impôt le déficit foncier peut vous intéresser.

Voici comment le mécanisme fonctionne en quelques mots:

Faire un investissement à vocation locative:

1. Achat du foncier d’un appartement à rénover
2. Réalisation des travaux d’amélioration, de réparation ou d’entretien
3. Dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux, mise en location (non-meublé) de l’appartement pendant au moins 3 ans minimum

Impôts:

1. Détermination du revenu foncier imposable (RFI): 
   RFI = Revenus locatifs - charges (dépenses d’entretien + d’amélioration, frais de gestion, primes d’assurances, taxe foncière, intérêts d’emprunt)
   → Le déficit foncier, pour être imputable sur l’impôt sur le revenu, ne doit pas provenir des intérêts → les intérêts participent à la création du déficit foncier.
2. Si les dépenses sont supérieures au revenu foncier → réalisation d’un déficit → celui-ci est applicable sur le revenu global à hauteur de 10 700€
   A) Si les loyers perçus sont supérieurs aux intérêts payés, la part entière du déficit foncier est imputable à la base d’imposition de l’impôt sur le revenu, dans la limite de 10 700 €.
   B) Si les loyers perçus sont inférieurs aux intérêts payés, le surplus d’intérêts n’est pas déductible des revenus, mais est imputable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années de façon équitable.
3. Si le montant de la part imputable est au-dessus de 10 700 € → La fraction dépassant le plafond de 10 700 € est rapportable aux revenus de façon équitable sur les 6 années suivantes.

Exemples:

A) soit des loyers perçus de 6 000 €, des travaux effectués pour un montant de 5 500 €, une prime d’assurance de 500 €, une taxe foncière de 1 000 € et des intérêts de 3 000 €. Le montant des dépenses (5 500 € + 500 € + 1 000 € 3 000 € = 10 000 €) est donc supérieur de 4 000 € par rapport aux revenus générés par les loyers. Il y a bel et bien un déficit foncier de 4 000 € et les loyers perçus sont supérieurs aux intérêts payés, le propriétaire pourra donc déduire 4 000 € de ses revenus globaux.

B) soit des loyers perçus de 4 000 €, des travaux effectués pour un montant de 5 500 €, une prime d’assurance de 500 €, une taxe foncière de 1 000 € et des intérêts de 5 000 €. Il y a bel et bien un déficit foncier de 8 000 €, mais comme les loyers perçus sont inférieurs de 1 000 € aux intérêts payés (4 000 € — 5 000 €), le propriétaire ne pourra donc déduire que 7 000 € de ses revenus, car ces 1 000 € de différence n’y sont pas imputables. En revanche, ces 1 000 € viendront se déduire de ses revenus locatifs à raison de 100 € par an pendant 10 ans.

(https://defiscalisation.ooreka.fr/ebibliotheque/liste?u=144984)

Les Avantages du Déficit Foncier:

• La rentabilité est bien meilleure que dans d’autres formes de défiscalisation (comme le Pinel) puisque vous avez la maîtrise du prix d’achat, de la rénovation et des loyers
• Ce dispositif permet de trouver plus facilement des appartements bien placées en centre ville contrairement aux programmes neufs, ainsi → le potentiel de valorisation par le marché est plus important.
• Ce dispositif n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros de réduction d’impôt par an.

🔔 Afin d’éviter toute déconvenue il est important de faire valider la quote part de ses travaux déductibles par un avocat fiscaliste. 🔔

La propriété d’un bien comporte deux droits: 
> celui du bien proprement dit ➡️ La nue-propriété 
> celui de son usage ➡️ L’usufruit

Le démembrement d’un bien immobilier est un système qui devient de plus en plus connu par les particuliers.

Pourquoi ?

Car ce mécanisme permet de réduire le montant des droits de donationselon l’âge auquel le donateur fait la donation.

Le plus tôt → le plus avantageux.

En effet: les droits de donation s’appliquent sur la seule valeur de la nue-propriété.

→ Elle s’élève à:
> 40% du prix du bien si le donateur à moins de 51 ans (au moment de la donation)
> à 50% si vous avez moins de 61 ans
> à 60% si vous avez moins de 71 ans
> à 70% si vous avez moins de 81 ans.

Comment ça fonctionne ?

Le démembrement permet de diviser un bien en deux.

1. Le donateur cède à son ou ses héritier(s) 1 des 2 droits du logement — celui de la nue-propriété. 
   > 1 droit pour l’usufruitier (donateur)
   > 1 droit pour le nue-propriétaire (donataire/ héritier)

Pourquoi faire cela ?

Ce mécanisme permet de réduire le montant des droits de succession. 
> Le donateur/ l’usufruitier bénéficie du droit de vivre dans les lieux ou de percevoir les revenus du bien dont la propriété est démembrée. 
→ pour un bien loué, le loyer revient intégralement au seul usufruitier.
 → mais l’usufruitier ne peut pas vendre le bien.

>Au moment du décès du donateur, les nues-propriétaires récupèreront l’usufruit sans aucune autre somme à régler aux impôts.

2. Un particulier achète un appartement et cède l’usufruit à un organisme pendant une durée limitée. 
 → A l’échéance, le nue-propriétaire récupère la pleine propriété sans impôt supplémentaire et avec une rentabilité annuelle de 3,5% hors valorisation du bien. 👍
Ceci permet: (1) une décote d’environ 40% à l’achat, (2) pas d’impôt en l’absence de revenu locatif et (3) pas d’ISF sur ce capital. 👍

3. Un particulier est propriétaire d’un bien et cède l’usufruit temporairement à un ascendant ou à un descendant qui à un vrai besoin de revenu.
 → pour payer une maison de retraite
 → pour payer des frais d’étudiant
🔔 Attention: l’administration fiscale vérifiera que cette opération ait une véritable justification.

Les Avantages du Démembrement :

• Face au durcissement des droits de succession en vigueur depuis 2012, le démembrement de propriété s’avère une solution efficace pour entamer la transmission de votre patrimoine immobilier, tout en profitant d’une fiscalité allégée. 💸 💸
• Il peut aussi permettre de temporairement sortir un bien de son patrimoine.

À Savoir :

• La valeur — en pleine propriété — d’un bien démembré rentre dans le patrimoine de l’usufruitier. 
   → Le nue-propriétaire n’a rien à déclarer au titre de l’ISF.
• Les réparations d’entretien sont à la charge de l’usufruitier.
• Les grosses réparations sont à la charge du nue-propriétaire.
• La vente globale du bien nécessite l’accord de l’usufruitier et du nue-propriétaire.

La réduction d’impôt « Malraux » concerne les opérations de restauration et de réhabilitation de certains immeubles situés dans des Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) où dans des quartiers anciens dégradés.

Les Intentions:

La loi Malraux a été voté à l’origine en 1962 et récemment révisée en 2017. 
→ Son but? Protéger le patrimoine historique et architectural de la France.

Celle-ci incite les propriétaires et/ou acquéreurs de bâtiments anciens à faire des restaurations importantes en leur permettant de défiscaliser le coût de leurs travaux. Cette défiscalisation se fait sur l’impôt sur le revenu (IR).
 

Les Conditions:

• Le type d’immeuble: 
  > Immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) qui correspond aux anciens secteurs sauvegardés, ZPPAUP ou AVAP
  > Immeuble ancien situé dans un Quartier Ancien Dégradé (QAD) à condition que la restauration soit déclarée d’utilité publique
  > Immeuble ancien situé dans un Quartier dégradé dit “NPNRU”
• La restauration de l’immeuble entier.
• Les avantages fiscaux sont valables uniquement durant la période de paiement effectif des travaux. 
   → seules les dépenses supportées par le particulier ouvrent droit à cette réduction d’impôt
   

Le Mécanisme:

1. Restauration totale de l’immeuble ancien.
 → Le plafond travaux est fixé à 100 000€ par an.

2. Location à usage d’habitation pendant minimum 9 ans.

3. Le taux de la réduction d’impôt: 💶 💶

- 30% du montant des dépenses dans les SPR couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé.
 → Soit une réduction maximale de 120.000 € d’impôt par periode pluriannuelle de 4 ans pour les immeubles bénéficiant du régime de réduction à 30%

- 22% du montant des dépenses dans les autres cas.
 → Soit une réduction maximale de 88.000 € d’impôt par periode pluriannuelle de 4 ans pour les immeubles bénéficiant du régime de réduction à 22%
 

Les Dépenses Éligibles: 🛠

Sont concernées, outre les dépenses déductibles de droit commun :

• les frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration,
• les travaux de démolition imposés par l’autorité qui délivre le permis de construire,
• les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d’immeubles rendus nécessaires par ces démolitions,
• les travaux de restauration, à l’exception des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement,
• les travaux de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble, dans le volume bâti existant.

Les Obligations:

• La mise en location nue pendant une durée minimum de 9 ans à compter de la fin de la restauration. 🔑
   → Ceci doit être fait dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux.
• La location doit se faire à titre de résidence principale et ne peut pas se faire à un membre du foyer fiscale du propriétaire (ni à un ascendant ni à un descendant).

Exemples:

Défiscalisation — Loi Malraux

🛎 ATTENTION 🛎 : Puisque ces immeubles se trouvent soit (1) dans des Secteurs Sauvergardés ou (2) dans des Zones de Protection du patrimoine Architectural Urbain ou Paysager → La réalisation des travaux est très réglementée et doit être suivie par un ABF (Architecte des bâtiments de France)

→ Plus d’info ici !