Deux cas peuvent créer une crise de trésorerie :
1. Lors d’un premier ou d’un nouvel achat :
- Vous êtes un primo accédant et vous achetez votre tout premier appartement en résidence principale ou bien vous vendez votre résidence principale pour faire un nouvel achat.
- Vous avez un apport personnel et un budget d’achat global — ( apport + un montant d’emprunt possible souvent déterminé avec votre banque ou par le biais d’un courtier.) — pour l’appartement que vous souhaitez acheter.
Comment éviter une crise de trésorerie ?
→ Calculer le coût réel mensuel de l’investissement, c’est à dire :
> Le montant du remboursement mensuel de votre empreint.
> Le montant de l’assurance du prêt.
> Le montant de l’assurance habitation.
> Le montant de la taxe foncière.
> Le montant de la taxe d’habitation.
> Le montant des charges de copropriété, c’est à dire des frais et dépenses nécessaire au bon fonctionnement de la copropriété.
→ (Celles-ci se fond par le biais d’appels de fonds trimestriels).
> Le montant des appels de fonds exceptionnels pouvant provenir de travaux de ravalement de façade, de réfection de toiture ou bien de rénovation des parties communes.
→ 🚨Attention 🚨: ceux-ci peuvent être imposés par la ville et les budgets sont très importants.
Une fois le coût mensuel de l’investissement déterminé, déduire celui-ci de vos revenus globaux après impôt. Le montant restant est votre “reste à vivre”, c’est à dire le budget mensuel qu’il vous reste pour le mois.
→ Revenus -total charges = Reste à vivre.
Si vous passez de la location à l’achat, il est impératif de prendre en compte les charges additionnelles.
2. Lors d’un investissement locatif :
Vous avez des fonds à placer et vous souhaitez acheter un bien en direct ou par le biais d’une SCI pour faire un investissement locatif. De même que pour un nouvel achat, vous avez un apport personnel et un budget achat global — (apport + un montant d’emprunt possible souvent déterminé avec votre banque ou par le biais d’un courtier) — pour le bien que vous souhaitez acheter.
Comment éviter un crise de trésorerie ?
→ Calculer le coût réel mensuel de l’investissement, c’est à dire :
> Les mensualités du crédit.
> L’assurance du prêt.
> L’assurance PNO (propriétaire non-occupant) & l’assurance loyers impayés
> La taxe foncière.
> Les charges de copropriété, c’est à dire des frais et dépenses nécessaire au bon fonctionnement de la copropriété. (Celles-ci se fond par le biais d’appels de fonds trimestriels).
> Les charges de copropriété exceptionnelles pouvant provenir de travaux de ravalement de façade, de réfection de toiture ou bien de rénovation des parties communes.
→ 🚨Attention 🚨: celles-ci peuvent être imposées par la ville et les budgets sont très importants.
> Les frais de gestion ( si vous passez par une agence)
> Les impôts fonciers 🛎
> Travaux de réparation éventuels (à la charge du propriétaire)
Calculer les revenus locatifs annuel :
→ Loyer mensuel x 12
Une fois le coût mensuel de l’investissement déterminé ajoutez-y les charges que vous avez sur votre résidence principale (prêt ou loyer, taxe foncière, charges de copro, assurances etc). Déduisez celles-ci de vos revenus globaux après impôt.
Le montant restant est votre “reste à vivre”, c’est à dire le budget mensuel qu’il vous reste pour le mois.
→ Revenus -total charges = Reste à vivre.
Les meilleures solutions:
Dans les deux cas :
ANTICIPER & FAIRE UNE SIMULATION SUR PLUSIEURS ANNÉES
Dans le 2ème cas :
→ Soyez très vigilant sur la notion de fiscalité. Tout investisseur immobilier doit chercher à connaître l’impôt engendré par ses loyers.
🚨Attention 🚨: Celui-ci est compliqué à calculer et change chaque année →l’impôt va s’alourdir au fur et à mesure du temps. (Ne pas oublier que l’échéance du prêt n’est pas déductible, seuls les intérêts du prêt le sont. Il est nécessaire de calculer l’impôt pour chaque année afin de prendre en compte la dégressivité des intérêts d’emprunts déductibles et ainsi l’augmentation de l’impôt foncier.)
A SAVOIR : Les fonds que vous gagnerez grâce au bien immobilier ne suffiront pas à payer les charges générées par ce même bien. (Ça serait trop facile sinon !)