Découvrez le résultat de notre dernière réalisation — Lyon 2°: ⬇️🆕⬇️
Bumper vient tout juste de terminer la rénovation d’un bureau de 102 m2 destiné à la location. Il est situé à proximité de la place des Jacobins dans le 2ème arrondissement de Lyon.
En développant ce projet, nous avions à cœur de faire profiter chaque bureau individuel de la lumière traversante, depuis la grande fenêtre archée donnant sur la rue jusqu’aux fenêtres arrières donnant sur la cour.
Ce que l’on aime :
- La grande fenêtre archée dans l’espace open space de 31,5 m2.
- La lumière traversante.
- Les grandes vitres sans montant.
- Le cube centrale couleur Terra Cota.
- L’adresse prisée de la place des Jacobins.
- Être à deux pas de la rue de la République.
- Être à 5 min du Vieux-Lyon via la passerelle du Palais de Justice.
Le bureau est désormais loué et nous cherchons activement d’autres locaux à acheter ou à louer.
➡ ️N’hésitez pas à nous contacter si vous avez des locaux disponibles !
Deux cas peuvent créer une crise de trésorerie :
1. Lors d’un premier ou d’un nouvel achat :
- Vous êtes un primo accédant et vous achetez votre tout premier appartement en résidence principale ou bien vous vendez votre résidence principale pour faire un nouvel achat.
- Vous avez un apport personnel et un budget d’achat global — ( apport + un montant d’emprunt possible souvent déterminé avec votre banque ou par le biais d’un courtier.) — pour l’appartement que vous souhaitez acheter.
Comment éviter une crise de trésorerie ?
→ Calculer le coût réel mensuel de l’investissement, c’est à dire :
> Le montant du remboursement mensuel de votre empreint.
> Le montant de l’assurance du prêt.
> Le montant de l’assurance habitation.
> Le montant de la taxe foncière.
> Le montant de la taxe d’habitation.
> Le montant des charges de copropriété, c’est à dire des frais et dépenses nécessaire au bon fonctionnement de la copropriété.
→ (Celles-ci se fond par le biais d’appels de fonds trimestriels).
> Le montant des appels de fonds exceptionnels pouvant provenir de travaux de ravalement de façade, de réfection de toiture ou bien de rénovation des parties communes.
→ 🚨Attention 🚨: ceux-ci peuvent être imposés par la ville et les budgets sont très importants.
Une fois le coût mensuel de l’investissement déterminé, déduire celui-ci de vos revenus globaux après impôt. Le montant restant est votre “reste à vivre”, c’est à dire le budget mensuel qu’il vous reste pour le mois.
→ Revenus -total charges = Reste à vivre.
Si vous passez de la location à l’achat, il est impératif de prendre en compte les charges additionnelles.
2. Lors d’un investissement locatif :
Vous avez des fonds à placer et vous souhaitez acheter un bien en direct ou par le biais d’une SCI pour faire un investissement locatif. De même que pour un nouvel achat, vous avez un apport personnel et un budget achat global — (apport + un montant d’emprunt possible souvent déterminé avec votre banque ou par le biais d’un courtier) — pour le bien que vous souhaitez acheter.
Comment éviter un crise de trésorerie ?
→ Calculer le coût réel mensuel de l’investissement, c’est à dire :
> Les mensualités du crédit.
> L’assurance du prêt.
> L’assurance PNO (propriétaire non-occupant) & l’assurance loyers impayés
> La taxe foncière.
> Les charges de copropriété, c’est à dire des frais et dépenses nécessaire au bon fonctionnement de la copropriété. (Celles-ci se fond par le biais d’appels de fonds trimestriels).
> Les charges de copropriété exceptionnelles pouvant provenir de travaux de ravalement de façade, de réfection de toiture ou bien de rénovation des parties communes.
→ 🚨Attention 🚨: celles-ci peuvent être imposées par la ville et les budgets sont très importants.
> Les frais de gestion ( si vous passez par une agence)
> Les impôts fonciers 🛎
> Travaux de réparation éventuels (à la charge du propriétaire)
Calculer les revenus locatifs annuel :
→ Loyer mensuel x 12
Une fois le coût mensuel de l’investissement déterminé ajoutez-y les charges que vous avez sur votre résidence principale (prêt ou loyer, taxe foncière, charges de copro, assurances etc). Déduisez celles-ci de vos revenus globaux après impôt.
Le montant restant est votre “reste à vivre”, c’est à dire le budget mensuel qu’il vous reste pour le mois.
→ Revenus -total charges = Reste à vivre.
Les meilleures solutions:
Dans les deux cas :
ANTICIPER & FAIRE UNE SIMULATION SUR PLUSIEURS ANNÉES
Dans le 2ème cas :
→ Soyez très vigilant sur la notion de fiscalité. Tout investisseur immobilier doit chercher à connaître l’impôt engendré par ses loyers.
🚨Attention 🚨: Celui-ci est compliqué à calculer et change chaque année →l’impôt va s’alourdir au fur et à mesure du temps. (Ne pas oublier que l’échéance du prêt n’est pas déductible, seuls les intérêts du prêt le sont. Il est nécessaire de calculer l’impôt pour chaque année afin de prendre en compte la dégressivité des intérêts d’emprunts déductibles et ainsi l’augmentation de l’impôt foncier.)
A SAVOIR : Les fonds que vous gagnerez grâce au bien immobilier ne suffiront pas à payer les charges générées par ce même bien. (Ça serait trop facile sinon !)
→ Avant de faire un tel investissement assurez-vous d’avoir la trésorerie pour supporter les charges.
Que paye-t-on lorsqu’on achète un bien immobilier
et lorsqu’on le revend ?
1. Les droits d’enregistrement ou de mutation au moment de l’achat
Ce sont les taxes que perçoit le notaire pour l’État au moment d’un achat immobilier. C’est donc à l’acquéreur qu’il revient de payer ces frais au moment de la signature d’achat, pour tous changements de propriétaire ou lors d’une donation.
Le montant est calculé en fonction du prix de vente, si le bien est ancien ou neuf. Les droits d’enregistrement + les émoluments du notaire, font partie de ce qu’on appelle = les frais de notaire.
→ Calculez les frais de notaire
2. L’impôt sur la plus-value immobilière au moment de la revente
Lors d’une vente d’appartement ou de maison, on réalise le plus souvent une plus-value. On réalise en générale une plus-value, lorsque le bien acheté a été entièrement rénové, que l’emplacement a pris de la valeur…
La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien et son prix d’achat.
Celle-ci est exonérée d’impôt si le bien est la résidence principale des vendeurs et taxée à hauteur de 34,5% pour les résidences secondaires(impôt = 19% et prélèvements sociaux = 15,5%). Lorsque le bien est détenu depuis plus de 23 ans — exonération d’impôt, lorsque le bien est détenu depuis plus de 30 ans exonération d’impôt et de prélèvement sociaux . Bien sûr, plus vous gardez le bien dans votre patrimoine (en résidence secondaire) moins vous paierez d’impôt sur la plus-value (voir le tableau d’abattement).
3. Les frais d'agence
Si vous passez par une agence pour la vente de votre appartement pour de nombreuses bonnes raisons, sachez que c'est au vendeur de payer les frais d'agence (FAI charge vendeur).
Chez Bumper, nous fournissons un travail d'équipe global (équipes commerciale et marketing) pour vendre au mieux votre bien pour 5% d'honoraires d'agence.
N'hésitez pas si vous souhaitez vendre votre appartement ou maison -> info@bumperfrance.fr
J’aime mon appartement ❤️ mais je suis en location… Est-il possible de racheter celui-ci à son bailleur ? Il existe une situation dans laquelle le propriétaire se doit de vous le proposer à la vente.
Votre propriétaire désire vendre son logement vide
Vous êtes là en priorité 🙌🏻 ! Vous êtes en effet titulaire d’un droit de préemption, cad qu’il doit vous notifier en premier son souhait de vendre par lettre recommandée avec accusé de réception, 6 mois avant l’échéance de votre bail. Il doit alors vous mentionner le prix de l’appartement et les conditions de la vente du logement.
Et hop ! Vous avez donc 2 mois à compter du préavis pour accepter l’offre ou non. Ensuite tout se passe comme une vente classique → Le compromis de vente.
⛔️ Si votre bailleur décide de vendre l’appartement à une autre personne à un prix inférieur à la proposition présentée, il est dans l’obligation de vous représenter cette nouvelle offre ! Vous avez ensuite 1 mois pour l’accepter.
Si votre bailleur souhaite vendre son logement occupé en cours de bail
Vous ne bénéficiez pas de ce droit 😕 et vous serez sans doute mis au courant lors du changement de propriétaire par un simple courrier (si vous n’avez pas de régie). Le bail ne change pas et le loyer non plus !
Vous êtes en cours de bail et souhaitez racheter l’appartement
Les initiatives peuvent parfois payer ! N’hésitez pas à envoyer un courrier au propriétaire pour lui faire part de votre demande, dites-lui simplement que si jamais il souhaite vendre, vous êtes intéressé pour le lui racheter.
Vous avez sûrement autour de vous entendu parlé de personne ayant fait la démarche ! Prenez contact avec eux 😁.
Le principe :
Un investissement en “loi PINEL” ouvre droit, pour son propriétaire, à une réduction d’impôt (à ne pas confondre avec un crédit d’impôt). Cette réduction est calculée sur la base du prix d’achat du bien ainsi que sur la durée de l’investissement (12% pour un investissement sur 6 ans, 18% pour une durée de 9 ans, et 21% pour 12 ans).
Attention !
- Les investissements en Pinel sont plafonnés à 300K par an
- La réduction d’impôt ne peut dépasser 6000 € / an
- Cette réduction est éligible aux niches fiscales limitées à 10k / an
Pour qui ?
Tout contribuable français (y compris les SCI soumises à l’impôt sur le revenu) qui acquiert un logement neuf ou en état futur d’achèvement entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017, dans une zone en loi Pinel.
Obligations :
- L’investisseur doit louer le bien dans les 12 mois suivant la date d’achat
- Le logement doit constituer la résidence principale du locataire
- Les plafonds et loyers doivent être respectés par l’investisseur propriétaire
Le saviez-vous ?
L’investisseur propriétaire a désormais le droit de louer à un ascendant ou descendant, tant que celui-ci ne fait pas parti du foyer fiscal du propriétaire.
Vous êtes acquéreur et venez de faire une offre d’achat pour le logement de vos rêves → Votre offre est acceptée! → Le processus d’achat est déclenché!
Peu de temps après, le vendeur et vous-même devront ensemble, en présence d’un notaire, signer un compromis ou une promesse de vente. Cela permet de vous assurer que le bien en question vous est reservé!
Une fois le compromis signé, il faudra en général attendre entre 2 mois et demi / 3 mois avant de signer l’acte authentique de vente. C’est uniquement, lors de la signature de l’acte authentique que vous serez pleinement propriétaire et que les fonds seront reversés par le biais du notaire au vendeur.
Une signature → un cocktail pour fêter ça!
Pourquoi ce délais?
- Les notaires doivent rassembler tous les documents administratifs de la loi alur pour le bien et vérifier que le délais de 2 mois du droit de préemption de la commune (DIA) soit bien terminé.
- Si l’acquéreur fait appel à un emprunt à la banque, cela lui permet d’avoir une réponse sur l’obtention de son prêt immobilier.
- La loi prévoit un délai de rétractation de 10 jours à partir du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte du compromis au cas où vous changeriez d’avis.
Une fois toutes les conditions suspensives levées, vous pourrez convenir d’une date de signature de l’acte authentique de vente chez votre notaire. À vous les clés de votre nouveau chez vous!
Besoin de plus d’information ? N’hésitez pas à nous contacter, nous nous ferons une joie de vous aider ! → info@bumperfrance.fr
“Je cherche un T2 sur la presqu’île, en dernier étage avec ascenseur, balcon et garage, dans un immeuble haussmannien: mon budget est de 200 000€, frais de notaire inclus.”
→ Une bonne chose, vous êtes déjà prêt pour un achat immobilier ! L’important avant de se lancer dans sa recherche est de bien hiérarchiser ses critères pour être en phase avec le marché.
Et pour cela un métier peut vous aider: celui de chasseur immobilier !
Appartement GRAY, 2016
Chaque semaine, nous recevons des demandes concernant la recherche d’appartements, ne soyez pas déçu si chez Bumper nous ne pouvons vous satisfaire… La recherche d’appartement n’est pas encore un métier que nous développons.
Afin d’éviter toute déception, nous vous aidons à faire cette subtile distinction entre l’agent immobilier (Bumper) et le chasseur immobilier.
L’agent immobilier (Du bien vers le client)
Ce que nous sommes chez Bumper — cherche des biens à la vente pour les proposer sur le marché. Si les biens que nous proposons sur notre site et réseaux correspondent à votre recherche au moment où vous nous contactez, vous trouverez de suite votre bonheur !
Le chasseur immobilier
(Du client vers le bien)
Il part de vous et votre recherche, pour trouver le bien qu’il vous faut.
Les bénéfices apportés par un chasseur immobilier:
- Le chasseur immobilier est le spécialiste qu’il vous faut: il vous aide à hiérarchiser vos critères selon le niveau d’importance: l’ascenseur ou le garage, l’emplacement ou le balcon, etc.
- Il part de vous, votre profil d’acquéreur, votre profil financier et vos critères pour une recherche cohérente par rapport au marché.
Appartement TORNADO, vendu en 1 semaine
Le temps:
Organisé et bien souvent équipé d’une plateforme en ligne vous permettant d’échanger et de suivre votre recherche à toute heure, le chasseur immobilier défriche le terrain à votre place.
Il passe les appels, pose les bonnes questions, effectue les premières visites pour vous et vous fait un rapport détaillé.
Le réseau:
Le chasseur immobilier est en permanence connecté au marché. Il connait bien les agences locales, entretien de bons liens avec les agents immobiliers, et développe constamment son réseau.
Il a donc des ficelles efficaces, auxquelles la plupart des particuliers n’ont pas accès seuls.
La négociation, le suivi de l’acquisition:
Le chasseur immobilier est un bon négociateur et vous accompagne dans la rédaction de votre offre, jusqu’à votre acquisition, il sait mettre en avant vos atouts pour que la négociation aboutisse. Un vrai pro.
Rémunération:
Le chasseur immobilier se fait rémunérer au moment de la vente. Le montant de ses honoraires correspond à un pourcentage sur le montant de la transaction, il n’y a aucun frais avant la vente. En contre-partie, il vous demande l’exclusivité du contrat de recherche.
Vous connaissez des personnes qui vendent leur bien ? Nous sommes intéressés!
Bumper c’est :
1) Bumper Investments: notre société d’investissement spécialisée dans l’immobilier.
2) Bumper Transactions: notre agence immobilière situé à Lyon 6°.
Bumper Investments est une société d’investissement spécialisée dans l’acquisition d’immeubles depuis 1988 dans l’optique de restructurations partielles ou complètes.
Nous garantissons aux vendeurs une acquisition sans condition suspensive de financement et assurons par la suite la maîtrise d’ouvrage complète en collaboration avec des cabinets d’architectes, bureaux d’études techniques et artisans de confiance. Nous travaillons sur les rénovations et les plans en direct avec notre chef de chantier, de l’aménagement à l’ameublement complet des biens.
Nous achetons:
- des immeubles
- des plateaux à diviser
- des lots diffus
- des maisons à diviser
Découvrez notre nouveau site d’investissement immobilier : www.bumper-inv.fr
Nous vous proposons à la vente les plateaux bruts avant travaux.
Nous vous présentons depuis peu un projet de plateaux à rénover sur notre site Bumper et pour vous aider à vous projeter, voici une réalisation 3D d’un intérieur façon Bumper.
Voir le projet Quintessence -> ici
Le nec plus ultra dans le secteur le plus prisé du sixième arrondissement de Lyon: la place Puvis de Chavannes. C’est ce nouveau programme de rénovation de six appartements dont les superficies varient entre 67m2 et 123m2, au quatrième étage avec ascenseur.
La signature des années 1930 est préservée par ses immenses fenêtres art déco, tout le reste est à imaginer, créer, projeter.
Adresse prisée et grands volumes rendent cette opportunité très rare à la vente, celle de réaliser votre résidence idéale/l’appartement de vos rêves.
La shopping liste de notre intérieur 3D :
- Fauteuil bois tissus, IKEA — 219€
- Tables basses en terrazzo vert, La Redoute Intérieur — 219€ (ps: attendez encore un peu, les soldes sont en juin 🙃)
- Photographie édition limité, Isaac Zoller — 140$
- Pot en béton, Fermliving — 149€
- Canapé, Maison du Monde — 499€
- Tapis, Habitat — 199€
- Suspension, Ampm — 179€
- Table à manger, Ampm — 524€
- Coupe, Coming B — 116€
- Chaise, cuir & métal, Maison du Monde — 99€
Étant donnée la situation actuelle du marché — beaucoup de personnes cherchent à acheter et peu de biens sont à vendre — ainsi que les taux bancaires très bas (👍) → il est judicieux de faire appel à une agence immobilière pour déposer ses critères de recherche et/ou un chasseur d’appartement pour trouver son bonheur le plus rapidement possible.
Pour les acquéreurs, l’agence :
- Prend votre recherche → cad: les critères de recherche pour l’achat (quartier, surface, garage, terrasse/ balcon, etc..) pour les rentrer dans sa base de données.
- Dès qu’elle rentre en mandat de vente un bien correspondant à leurs critères → le logiciel interne va associer les critères de recherche entrés avec tous les biens en mandat qui correspondent.
- Assiste un client qui se porte acquéreur à rédiger une offre d’acquisition.
- Recueille tous les documents nécessaires au compromis et à la vente et les vérifie.
- Accompagne et conseille l’acquéreur durant tout le processus d’achat et parfois même bien au delà.
IMMOBILIER
On dit que l’investissement dans la pierre est le plus pérenne, une valeur sûrs. En effet, les placements immobiliers ont tendance à être bien plus sûrs que les investissements boursiers, les investissements dans l’or, les assurances-vie ou les investissements dans des start-ups.
Lorsqu’une personne souhaite faire un investissement immobilier pour réaliser des rénovations dans de l’ancien, il est important, durant les travaux, de garder en tête les goûts de la majorité des futurs acquéreurs de votre restauration.
En effet, quelques points non négligeables sont à prendre en compte lors du choix de la typologie de l’appartement, des matériaux, des couleurs, des finitions etc. Afin d’obtenir le prix de vente désiré et de faciliter la revente, il faut miser sur la qualité des rénovations et la neutralité des goûts.
S’investir pour en tirer le meilleur fait partie de son investissement.
Penser aux choses que les gens peuvent difficilement changer/ qui sont chères à changer:
Les éléments essentiels:
1. La typologie à respecter:
- 9 m2 — environ 35m2 : Studio
- environ 35m2–environ 75m2: T2
- environ 76m2– environ 130 m2 : T3 ( si possible +2 sdb)
- <131m2 : T4 et +
2. Les sols:
→ Favorisez du parquet dans la pièce de vie et dans les chambres.
→ ⛔️: Évitez le carrelage qui rend une pièce moins chaleureuse
→ Du carrelage dans la cuisine, dans les salles de bain / salles d’eau.
→ ⛔️ : Évitez les carrelages aux mille couleurs, le total motif ou trop de motifs différents.
3. La peinture: 🖌
→ Favorisez dans les pièces communes les blancs, les gris, le blanc-rosé, le “greige” (gris/beige) et les teintes pâles couleur terre à l’intérieure. → ces couleurs éclaircissent les pièces et vont aussi bien avec les styles traditionnels que modernes.
→ ⛔️ : Évitez les couleurs foncées et/ou trop intenses (telles que le rouge vif, le vert pomme ou le jaune) + restreignez-vous à une seule couleur, c’est ensuite la décoration qui apportera du peps.
→ Pour les chambres, adoptez des couleurs claires et douces (…..)
→ ⛔️ : Évitez les couleurs vives, celle-ci peuvent paraître agressives dans un espace qui se doit d’être apaisant, propice à la relaxation.
→ Opter pour du bleu poudre, du bleu pervenche ou du gris pâle pour les salles de bain, salle d’eau et même la cuisine.
→ ⛔️ : Évitez les différences flagrantes entre votre carrelage et votre peinture, restez dans les tons pour une harmonie parfaite.
→ Ces couleurs sont les plus attrayantes pour les acheteurs qui peuvent mieux se projeter. De plus, il est facilement possible de repeindre par dessus.
4. Les finitions:
→ Pensez à bien placer les prises, les interrupteurs, les branchements TV et les RJ45.
→ Maximisez les rangements/ espaces de stockage (Il n’y en a jamais trop).
→ Mettez une crédence assez large dans la cuisine (min: 25 cm)
→ Favorisez les plinthes en médium dans les pièces de vie / les chambres et en carrelage dans les salles de bain.
→ Attention à bien choisir les joints : des joints de carrelage de la même teinte que celui-ci, du joint silicone transparent entre les supports différents (plan de travail / crédence) et des seuils de portes (entre les différents sols)
→ ⛔️ : Éviter les seuils de portes en métal ou très bombés qui peuvent souvent paraître “cheap”.
5. Les pièces coup de coeur:
- La cuisine
- Les salles de bain / eau
- Les balcons, terrasses ou les jardins
6. Les éléments coup de coeur:
- Les dressings
- Les portes coulissantes pour les suites et/ou dressings.
- La buanderie et/ou le cellier → ces espaces permettent de séparer les machines pour le linge, les appareils ménagers et le stockage du reste de l’appartement ou de la maison.
- Les électroménagers encastrés
- Les îlots centraux pour les grandes cuisines
- Les vieilles cheminées à l’ancienne
- Les spots encastrés et les variateurs de lumière.
- La domotique
→ Attention: Si vous souhaitez incorporer de la domotique dans votre rénovation mieux vaut anticiper et l’introduire en amont des travaux, cela vous facilitera la tâche!