Deux cas peuvent créer une crise de trésorerie :
1. Lors d’un premier ou d’un nouvel achat :
- Vous êtes un primo accédant et vous achetez votre tout premier appartement en résidence principale ou bien vous vendez votre résidence principale pour faire un nouvel achat.
- Vous avez un apport personnel et un budget d’achat global — ( apport + un montant d’emprunt possible souvent déterminé avec votre banque ou par le biais d’un courtier.) — pour l’appartement que vous souhaitez acheter.
Comment éviter une crise de trésorerie ?
→ Calculer le coût réel mensuel de l’investissement, c’est à dire :
> Le montant du remboursement mensuel de votre empreint.
> Le montant de l’assurance du prêt.
> Le montant de l’assurance habitation.
> Le montant de la taxe foncière.
> Le montant de la taxe d’habitation.
> Le montant des charges de copropriété, c’est à dire des frais et dépenses nécessaire au bon fonctionnement de la copropriété.
→ (Celles-ci se fond par le biais d’appels de fonds trimestriels).
> Le montant des appels de fonds exceptionnels pouvant provenir de travaux de ravalement de façade, de réfection de toiture ou bien de rénovation des parties communes.
→ 🚨Attention 🚨: ceux-ci peuvent être imposés par la ville et les budgets sont très importants.
Une fois le coût mensuel de l’investissement déterminé, déduire celui-ci de vos revenus globaux après impôt. Le montant restant est votre “reste à vivre”, c’est à dire le budget mensuel qu’il vous reste pour le mois.
→ Revenus -total charges = Reste à vivre.
Si vous passez de la location à l’achat, il est impératif de prendre en compte les charges additionnelles.
2. Lors d’un investissement locatif :
Vous avez des fonds à placer et vous souhaitez acheter un bien en direct ou par le biais d’une SCI pour faire un investissement locatif. De même que pour un nouvel achat, vous avez un apport personnel et un budget achat global — (apport + un montant d’emprunt possible souvent déterminé avec votre banque ou par le biais d’un courtier) — pour le bien que vous souhaitez acheter.
Comment éviter un crise de trésorerie ?
→ Calculer le coût réel mensuel de l’investissement, c’est à dire :
> Les mensualités du crédit.
> L’assurance du prêt.
> L’assurance PNO (propriétaire non-occupant) & l’assurance loyers impayés
> La taxe foncière.
> Les charges de copropriété, c’est à dire des frais et dépenses nécessaire au bon fonctionnement de la copropriété. (Celles-ci se fond par le biais d’appels de fonds trimestriels).
> Les charges de copropriété exceptionnelles pouvant provenir de travaux de ravalement de façade, de réfection de toiture ou bien de rénovation des parties communes.
→ 🚨Attention 🚨: celles-ci peuvent être imposées par la ville et les budgets sont très importants.
> Les frais de gestion ( si vous passez par une agence)
> Les impôts fonciers 🛎
> Travaux de réparation éventuels (à la charge du propriétaire)
Calculer les revenus locatifs annuel :
→ Loyer mensuel x 12
Une fois le coût mensuel de l’investissement déterminé ajoutez-y les charges que vous avez sur votre résidence principale (prêt ou loyer, taxe foncière, charges de copro, assurances etc). Déduisez celles-ci de vos revenus globaux après impôt.
Le montant restant est votre “reste à vivre”, c’est à dire le budget mensuel qu’il vous reste pour le mois.
→ Revenus -total charges = Reste à vivre.
Les meilleures solutions:
Dans les deux cas :
ANTICIPER & FAIRE UNE SIMULATION SUR PLUSIEURS ANNÉES
Dans le 2ème cas :
→ Soyez très vigilant sur la notion de fiscalité. Tout investisseur immobilier doit chercher à connaître l’impôt engendré par ses loyers.
🚨Attention 🚨: Celui-ci est compliqué à calculer et change chaque année →l’impôt va s’alourdir au fur et à mesure du temps. (Ne pas oublier que l’échéance du prêt n’est pas déductible, seuls les intérêts du prêt le sont. Il est nécessaire de calculer l’impôt pour chaque année afin de prendre en compte la dégressivité des intérêts d’emprunts déductibles et ainsi l’augmentation de l’impôt foncier.)
A SAVOIR : Les fonds que vous gagnerez grâce au bien immobilier ne suffiront pas à payer les charges générées par ce même bien. (Ça serait trop facile sinon !)
→ Avant de faire un tel investissement assurez-vous d’avoir la trésorerie pour supporter les charges.
Épargnez en début de vie active!
Il va sans dire que pour pouvoir financer un projet immobilier dès son plus jeune âge, il faut épargner tôt, c’est à dire dès son premier chèque encaissé. Si vos revenus excèdent vos dépenses, n’hésitez pas à économiser une partie ou la totalité de votre surplus.
Tips pour se constituer une épargne petit à petit :
- Ouvrir un livret jeune (pour les moins de 26 ans )
→ Celui-ci est rémunéré entre 1% et 2% selon les banques.
→ Les gains sont exonérés d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
A savoir :
→ Le plafond de versement s’élève à 1 600€
- Avoir un livret A et/ou LDD ( Livret développement durable)
→ même si le rendement est faible, ces livrets permettent de se constituer une épargne dîtes de “précaution”
→ les fonds sont disponibles à tout moment
→ pas de fiscalité sur les gains
A savoir :
→ Le plafond de versement du Livret A s’élève à 22 950€
→ Le plafond de versement du livret LDD s’élève à 12 000€
- Posséder des actifs liquides et moins liquides
- Dans un deuxième temps, ouvrir un PEL (Plan d’Épargne Logement) :
→ Aujourd’hui les taux bancaires sont bas ( autour de 1,30% ) ainsi les PEL sont peu attractifs car ceux ouverts depuis le 1er Août 2016 sont établi à 2,20% (hors assurances) → Taux net annuel (0,85%)
→ MAIS dans le long terme, si les taux d’intérêts des prêts immobiliers remontent, celui-ci deviendrait intéressant car les taux du PEL, fixés à l’ouverture, reste figés dans le temps.
A savoir :
→ Les fonds d’un PEL sont immobilisés minimum 4 ans
→ L’épargne du PEL est considérée comme de l’apport personnel
→ Le plafond de versement s’élève à 61 200€
La tendance se vérifie ! Lyon est une ville toujours aussi attractive, le prix de l’immobilier continue donc d’augmenter ↗️↗️↗️.
Une chance pour ceux ayant investi il y a 3/4 ans de cela, car votre bien aura certainement pris de la valeur en fonction de votre arrondissement.
Les arrondissements en tête de liste sont : (source LPI-Seloger)
- Le 6e → en moyenne 5 323€/m2
- Le 2nd → 5 264€/m2
- Le 1e → 4 449€/m2
- Le 3e → 4 365€/m2
Mention spéciale pour le 7e arrondissement 🔝 qui voit ses prix grimper avec une moyenne de 3 912€/m2.
Du côté des taux des crédits immobiliers 💰, ceux-ci restent toujours assez stables voir en légère baisse et avoisinent une moyenne de 1,55% hors assurance.
Par contre, les prix hauts de l’immobilier en centre ville restent encore un frein pour les primo-accédants.
C'est votre 1ère fois ? Vous pouvez toujours acheter mais il faudra revoir vos critères ou parier sur de nouveaux secteurs ! Soyez ouverts, ce n’est pas très gênant de faire 15min de vélo 🚲 en plus pour avoir un “vrai” chez-soi☺️ ?!
Le principe :
Un investissement en “loi PINEL” ouvre droit, pour son propriétaire, à une réduction d’impôt (à ne pas confondre avec un crédit d’impôt). Cette réduction est calculée sur la base du prix d’achat du bien ainsi que sur la durée de l’investissement (12% pour un investissement sur 6 ans, 18% pour une durée de 9 ans, et 21% pour 12 ans).
Attention !
- Les investissements en Pinel sont plafonnés à 300K par an
- La réduction d’impôt ne peut dépasser 6000 € / an
- Cette réduction est éligible aux niches fiscales limitées à 10k / an
Pour qui ?
Tout contribuable français (y compris les SCI soumises à l’impôt sur le revenu) qui acquiert un logement neuf ou en état futur d’achèvement entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017, dans une zone en loi Pinel.
Obligations :
- L’investisseur doit louer le bien dans les 12 mois suivant la date d’achat
- Le logement doit constituer la résidence principale du locataire
- Les plafonds et loyers doivent être respectés par l’investisseur propriétaire
Le saviez-vous ?
L’investisseur propriétaire a désormais le droit de louer à un ascendant ou descendant, tant que celui-ci ne fait pas parti du foyer fiscal du propriétaire.
Vous connaissez des personnes qui vendent leur bien ? Nous sommes intéressés!
Bumper c’est :
1) Bumper Investments: notre société d’investissement spécialisée dans l’immobilier.
2) Bumper Transactions: notre agence immobilière situé à Lyon 6°.
Bumper Investments est une société d’investissement spécialisée dans l’acquisition d’immeubles depuis 1988 dans l’optique de restructurations partielles ou complètes.
Nous garantissons aux vendeurs une acquisition sans condition suspensive de financement et assurons par la suite la maîtrise d’ouvrage complète en collaboration avec des cabinets d’architectes, bureaux d’études techniques et artisans de confiance. Nous travaillons sur les rénovations et les plans en direct avec notre chef de chantier, de l’aménagement à l’ameublement complet des biens.
Nous achetons:
- des immeubles
- des plateaux à diviser
- des lots diffus
- des maisons à diviser
Découvrez notre nouveau site d’investissement immobilier : www.bumper-inv.fr
Chaque bien à son potentiel, nous sommes là pour le révéler ! Nous ne faisons pas du luxe, nous réveillons les atouts des appartements qui nous sont confiés.
Ce sont les détails qui font la différence. Pour chaque bien qui lui est confié, l’équipe Bumper ajoute à la décoration existante sa « touche » personnelle et lifestyle en phase avec les tendances du moment.
Il suffit parfois d’une chaise dans l’air du temps, d’un tapis vintage, d’un bouquet de fleurs sauvages pour modifier la perception d’un espace et créer de l’harmonie. À chaque bien, sa décoration.
La question que Bumper se pose après chacune de ses interventions est : “cet endroit est-il digne de figurer dans les pages d’un magazine de décoration ?” Si la réponse est unanimement “oui”, alors c’est gagné.
La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové a été votée par l’Assemblée Nationale en mars 2014.
Cette loi vise à mieux encadrer les métiers de l’immobilier, côté location et côté vente.
Côté location :
- le préavis du locataire est réduit à 1 mois en zone tendue (la loi Macron vient étendre cette loi pour tous les baux en cours),
- renforcement de l’encadrement des loyers par des plafonnements,
- la garantie universelle des loyers (à ce jour au point mort).
Côté vente :
- renforcement de l’information des acquéreurs d’appartements en copropriété en multipliant le nombre de documents qui doivent leur être remis avant la transaction: carnet d’entretien de l’immeuble, les trois derniers procès verbaux d’assemblée générale, le dossier de diagnostics techniques de l’appartement, le dernier appel de fonds du syndic, le règlement de copropriété, etc.
Rappel des obligations ALUR relatives à la transaction, en application depuis 2014 :
Pour plus de transparence entre les copropriétaires et le syndic :
- lisibilité et comparabilité des offres de syndics
- plus d’informations aux copropriétaires,
- comptes bancaires séparés au nom de la copropriété (pour les copropriétés de plus de 15 lots),
- les syndics ont maintenant un extranet sur lequel les copropriétaires peuvent accéder à tous les documents de la copropriété.
Pour mieux protéger les copropriétaires :
- la copropriété souscrit à une assurance responsabilité civile,
- lors d’une vente, le notaire demande au syndic de lui fournir un certificat attestant que les futurs acquéreurs ne sont pas en situation d’impayé,
- si la copropriété est en difficulté, la procédure d’alerte est renforcée avec un seuil de déclenchement de la saisie du bien passant de 25% à 15% d’impayés.
Plus d’information de la part du vendeur sur l’annonce…
- sur le statut de la copropriété,
- le nombre de lots,
- le montant de la quote-part du budget prévisionnel,
- l’éventuelle présence de procédure en cours.
… Et au compromis:
- l’acquéreur est informé de la situation financière de l’immeuble,
- ainsi que de son organisation,
- il obtient le règlement de copropriété, ses modificatifs et l’état descriptif de division de l’immeuble,
- le syndic doit également fournir le carnet d’entretien de l’immeuble (l’équivalent du carnet de santé).
La mise en application de la loi ALUR est échelonnée dans le temps. Voici ce qui va entrer en vigueur en 2017.
La fiche synthétique :
Actuellement, seuls les syndics des immeubles de plus de 200 lots doivent tenir à disposition des copropriétaires la fiche synthétique, nouveau document rassemblant les données financières et techniques essentielles de la copropriété.
Dès 2018, les immeubles de 50 à 200 lots seront également concernés et en 2019, tous les immeubles devront avoir cette fiche.
Le fonds de travaux :
Emmanuelle Cosse, jusqu’à maintenant notre ministre du logement, estime que toutes les copropriétés doivent dorénavant cotiser annuellement à ce fonds de travaux afin d’étaler les coûts.
Pour les immeubles neufs, il est possible de commencer ce fonds de travaux après 5 ans suivant la construction. Les immeubles de moins de 10 lots peuvent obtenir une dérogation. Une dispense est également prévue pour les immeubles dont le DTG fait apparaître l’absence de besoin de travaux pour les 10 prochaines années.
Le DTG — Diagnostic Technique Global :
Evaluation de la liste et du coût des travaux nécessaires sur les 10 prochaines années, diagnostic de performance énergétique, analyse des améliorations techniques et patrimoniales possibles?
Les copropriétaires sont maintenant tenus d’exprimer leur volonté de réaliser un DTG. Ce diagnostic est obligatoire pour les immeubles de plus de 10 ans qui font l’objet d’une mise en copropriété, et les immeubles qui font l’objet d’une procédure pour insalubrité.
Comme tous les ans, arrive avec le printemps le moment (tant attendu) de la déclaration de revenus 🔝🔝🔝
Qui dit déclaration de revenus dit impôts et qui dit impôts dit…
→ Que faire pour en payer moins ?
Pour ceux d’entre vous qui souhaitent développer leur patrimoine tout en gommant une partie de leur impôt le déficit foncier peut vous intéresser.
Voici comment le mécanisme fonctionne en quelques mots:
Faire un investissement à vocation locative:
- Achat du foncier d’un appartement à rénover
- Réalisation des travaux d’amélioration, de réparation ou d’entretien
- Dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux, mise en location (non-meublé) de l’appartement pendant au moins 3 ans minimum
Impôts:
- Détermination du revenu foncier imposable (RFI):
RFI = Revenus locatifs - charges (dépenses d’entretien + d’amélioration, frais de gestion, primes d’assurances, taxe foncière, intérêts d’emprunt)
→ Le déficit foncier, pour être imputable sur l’impôt sur le revenu, ne doit pas provenir des intérêts → les intérêts participent à la création du déficit foncier. - Si les dépenses sont supérieures au revenu foncier → réalisation d’un déficit → celui-ci est applicable sur le revenu global à hauteur de 10 700€
A) Si les loyers perçus sont supérieurs aux intérêts payés, la part entière du déficit foncier est imputable à la base d’imposition de l’impôt sur le revenu, dans la limite de 10 700 €.
B) Si les loyers perçus sont inférieurs aux intérêts payés, le surplus d’intérêts n’est pas déductible des revenus, mais est imputable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années de façon équitable. - Si le montant de la part imputable est au-dessus de 10 700 € → La fraction dépassant le plafond de 10 700 € est rapportable aux revenus de façon équitable sur les 6 années suivantes.
Exemples:
A) soit des loyers perçus de 6 000 €, des travaux effectués pour un montant de 5 500 €, une prime d’assurance de 500 €, une taxe foncière de 1 000 € et des intérêts de 3 000 €. Le montant des dépenses (5 500 € + 500 € + 1 000 € 3 000 € = 10 000 €) est donc supérieur de 4 000 € par rapport aux revenus générés par les loyers. Il y a bel et bien un déficit foncier de 4 000 € et les loyers perçus sont supérieurs aux intérêts payés, le propriétaire pourra donc déduire 4 000 € de ses revenus globaux.
B) soit des loyers perçus de 4 000 €, des travaux effectués pour un montant de 5 500 €, une prime d’assurance de 500 €, une taxe foncière de 1 000 € et des intérêts de 5 000 €. Il y a bel et bien un déficit foncier de 8 000 €, mais comme les loyers perçus sont inférieurs de 1 000 € aux intérêts payés (4 000 € — 5 000 €), le propriétaire ne pourra donc déduire que 7 000 € de ses revenus, car ces 1 000 € de différence n’y sont pas imputables. En revanche, ces 1 000 € viendront se déduire de ses revenus locatifs à raison de 100 € par an pendant 10 ans.
(https://defiscalisation.ooreka.fr/ebibliotheque/liste?u=144984)
Les Avantages du Déficit Foncier:
- La rentabilité est bien meilleure que dans d’autres formes de défiscalisation (comme le Pinel) puisque vous avez la maîtrise du prix d’achat, de la rénovation et des loyers
- Ce dispositif permet de trouver plus facilement des appartements bien placées en centre ville contrairement aux programmes neufs, ainsi → le potentiel de valorisation par le marché est plus important.
- Ce dispositif n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros de réduction d’impôt par an.
🔔 Afin d’éviter toute déconvenue il est important de faire valider la quote part de ses travaux déductibles par un avocat fiscaliste. 🔔
Sommes-nous l’agence spécialiste des poignées de portes et autres détails architecturaux ?
Si oui, nous le revendiquons ! Ce sont par les détails que l’histoire s’écrit et que le coup de coeur se déclenche.
- L’appartement neuf, tout juste sortie de terre est neutre, il n’a pas d’histoire, c’est donc à vous de la créer.
- L’appartement ancien a du vécu, des parquets complexes et étonnants qui ne sont plus réalisés, des cheminées en marbre fascinantes dans les détails, des moulures, des sculptures, des fissures, de la vie…
Prenez soin de ces éléments car ce sont eux qui ajoutent de la valeur à votre bien immobilier. Chez Bumper, nous en tenons compte dans nos estimations et savons les mettre en avant lors de nos shootings photos.
Photographies par Aurélien Aumond
Tout ceux qui ont la chance de posséder un bien et d’y vivre, connaissent les joies ou mésaventures de la vie en communauté. La seule différence avec la vie en location → vous avez votre mot à dire et vos actions comptent !
Vos responsabilités :
- Respecter votre immeuble, vos voisins, votre palier, même les détails de la plaque avec votre nom sur la boîte aux lettres peuvent devenir source de problème.
- Soyez présent aux AG (assemblées générales), faites-vous bien voir par tous, acceptez les décisions pour que les choses avancent, ne bloquez pas une demande d’un autre copropriétaire si celle-ci peut vous arriver. N’hésitez pas à contacter votre syndic pour rajouter à l’ordre du jour des points importants à aborder.
Par exemple: le propriétaire du 5e étage demande si il est possible de mettre la climatisation chez lui car sous les toits la chaleur est insupportable → réfléchissez-y, vous pourriez bien faire la même demande. Il existe de nouvelles solutions de climatisation performantes sans bruit.
- Payer vos charges de copropriété (ménage, réparation, gestion du syndicat de copropriété…). Chaque année lors de l’AG, vous pouvez vous exprimer sur les dépenses annuelles et souligner des points si cela ne vous va pas.
Les petits ➕:
- N’hésitez pas à prévenir vos voisins lorsque vous faites des travaux, un déménagement en affichant une note vers les boîtes aux lettres (et nettoyer la cage d’escaliers / l’ascenseur). De même pour vos pendaisons de crémaillère, invitez-les, la pilule du bruit jusqu’à 2h passera mieux.
- Aidez vos voisins lorsqu’ils en ont besoin, portez les sacs de courses, tenez la porte…
- Prenez des initiatives, invitez votre voisin de palier à prendre un apéritif, entamez la discussion en montant les escaliers, si vous restez pendant les vacances, proposez de garder les plantes de vos co-habitants.
Nous vivons tous sous le même toit, plus les relations sont sympathiques/cordiales, plus les choses seront faciles à gérer lorsqu’un souci surgit.
Les Intentions:
La loi Malraux a été voté à l’origine en 1962 et récemment révisée en 2017.
→ Son but? Protéger le patrimoine historique et architectural de la France.
Celle-ci incite les propriétaires et/ou acquéreurs de bâtiments anciens à faire des restaurations importantes en leur permettant de défiscaliser le coût de leurs travaux. Cette défiscalisation se fait sur l’impôt sur le revenu (IR).
Les Conditions:
- Le type d’immeuble:
> Immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) qui correspond aux anciens secteurs sauvegardés, ZPPAUP ou AVAP
> Immeuble ancien situé dans un Quartier Ancien Dégradé (QAD) à condition que la restauration soit déclarée d’utilité publique
> Immeuble ancien situé dans un Quartier dégradé dit “NPNRU” - La restauration de l’immeuble entier.
- Les avantages fiscaux sont valables uniquement durant la période de paiement effectif des travaux.
→ seules les dépenses supportées par le particulier ouvrent droit à cette réduction d’impôt
Le Mécanisme:
1. Restauration totale de l’immeuble ancien.
→ Le plafond travaux est fixé à 100 000€ par an.
2. Location à usage d’habitation pendant minimum 9 ans.
3. Le taux de la réduction d’impôt: 💶 💶
- 30% du montant des dépenses dans les SPR couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé.
→ Soit une réduction maximale de 120.000 € d’impôt par periode pluriannuelle de 4 ans pour les immeubles bénéficiant du régime de réduction à 30%
- 22% du montant des dépenses dans les autres cas.
→ Soit une réduction maximale de 88.000 € d’impôt par periode pluriannuelle de 4 ans pour les immeubles bénéficiant du régime de réduction à 22%
Les Dépenses Éligibles: 🛠
Sont concernées, outre les dépenses déductibles de droit commun :
- les frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration,
- les travaux de démolition imposés par l’autorité qui délivre le permis de construire,
- les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d’immeubles rendus nécessaires par ces démolitions,
- les travaux de restauration, à l’exception des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement,
- les travaux de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble, dans le volume bâti existant.
Les Obligations:
- La mise en location nue pendant une durée minimum de 9 ans à compter de la fin de la restauration. 🔑
→ Ceci doit être fait dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux. - La location doit se faire à titre de résidence principale et ne peut pas se faire à un membre du foyer fiscale du propriétaire (ni à un ascendant ni à un descendant).
Exemples:
🛎 ATTENTION 🛎 : Puisque ces immeubles se trouvent soit (1) dans des Secteurs Sauvergardés ou (2) dans des Zones de Protection du patrimoine Architectural Urbain ou Paysager → La réalisation des travaux est très réglementée et doit être suivie par un ABF (Architecte des bâtiments de France)
→ Plus d’info ici !