Comme tous les ans, arrive avec le printemps le moment (tant attendu) de la déclaration de revenus 🔝🔝🔝
Qui dit déclaration de revenus dit impôts et qui dit impôts dit…
→ Que faire pour en payer moins ?
Pour ceux d’entre vous qui souhaitent développer leur patrimoine tout en gommant une partie de leur impôt le déficit foncier peut vous intéresser.
Voici comment le mécanisme fonctionne en quelques mots:
Faire un investissement à vocation locative:
- Achat du foncier d’un appartement à rénover
- Réalisation des travaux d’amélioration, de réparation ou d’entretien
- Dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux, mise en location (non-meublé) de l’appartement pendant au moins 3 ans minimum
Impôts:
- Détermination du revenu foncier imposable (RFI):
RFI = Revenus locatifs - charges (dépenses d’entretien + d’amélioration, frais de gestion, primes d’assurances, taxe foncière, intérêts d’emprunt)
→ Le déficit foncier, pour être imputable sur l’impôt sur le revenu, ne doit pas provenir des intérêts → les intérêts participent à la création du déficit foncier. - Si les dépenses sont supérieures au revenu foncier → réalisation d’un déficit → celui-ci est applicable sur le revenu global à hauteur de 10 700€
A) Si les loyers perçus sont supérieurs aux intérêts payés, la part entière du déficit foncier est imputable à la base d’imposition de l’impôt sur le revenu, dans la limite de 10 700 €.
B) Si les loyers perçus sont inférieurs aux intérêts payés, le surplus d’intérêts n’est pas déductible des revenus, mais est imputable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années de façon équitable. - Si le montant de la part imputable est au-dessus de 10 700 € → La fraction dépassant le plafond de 10 700 € est rapportable aux revenus de façon équitable sur les 6 années suivantes.
Exemples:
A) soit des loyers perçus de 6 000 €, des travaux effectués pour un montant de 5 500 €, une prime d’assurance de 500 €, une taxe foncière de 1 000 € et des intérêts de 3 000 €. Le montant des dépenses (5 500 € + 500 € + 1 000 € 3 000 € = 10 000 €) est donc supérieur de 4 000 € par rapport aux revenus générés par les loyers. Il y a bel et bien un déficit foncier de 4 000 € et les loyers perçus sont supérieurs aux intérêts payés, le propriétaire pourra donc déduire 4 000 € de ses revenus globaux.
B) soit des loyers perçus de 4 000 €, des travaux effectués pour un montant de 5 500 €, une prime d’assurance de 500 €, une taxe foncière de 1 000 € et des intérêts de 5 000 €. Il y a bel et bien un déficit foncier de 8 000 €, mais comme les loyers perçus sont inférieurs de 1 000 € aux intérêts payés (4 000 € — 5 000 €), le propriétaire ne pourra donc déduire que 7 000 € de ses revenus, car ces 1 000 € de différence n’y sont pas imputables. En revanche, ces 1 000 € viendront se déduire de ses revenus locatifs à raison de 100 € par an pendant 10 ans.
(https://defiscalisation.ooreka.fr/ebibliotheque/liste?u=144984)
Les Avantages du Déficit Foncier:
- La rentabilité est bien meilleure que dans d’autres formes de défiscalisation (comme le Pinel) puisque vous avez la maîtrise du prix d’achat, de la rénovation et des loyers
- Ce dispositif permet de trouver plus facilement des appartements bien placées en centre ville contrairement aux programmes neufs, ainsi → le potentiel de valorisation par le marché est plus important.
- Ce dispositif n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros de réduction d’impôt par an.
🔔 Afin d’éviter toute déconvenue il est important de faire valider la quote part de ses travaux déductibles par un avocat fiscaliste. 🔔